Immobilienkredite und Immobilienblase: Was bringt das Jahr 2018?

Zehn Jahre lang schon steigen die Immobilienpreise, nun auch in der Fläche. Gleichzeitig zeichnet sich ein Zinswachstum ab. Immer lauter wird die Angst vor einer Blase, mit der 2007 in den USA alles angefangen hat. Wird sie 2018 platzen?

Blase mit Haus kurz vor dem Platzen

Experten sind sich einig: Deutschland hat eine Immobilienblase. Bildquelle: TheaDesign – 636007370 / Shutterstock.com

Jahrzehntelang konnte man in Deutschland verhältnismäßig günstig und zugleich auf relativ hohem Niveau wohnen. Vielleicht ist auch das ein Grund dafür, dass die Deutschen im europäischen Vergleich Eigentumsmuffel sind, die lieber mieten als zu bauen oder zu kaufen. Nur 51,6 Prozent der Deutschen besitzen ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Im viel ärmeren Rumnänien hingegen sind es satte 96 Prozent. Also quasi jeder.

Die seit beinahe zehn Jahren unaufhaltsam steigenden Mieten betreffen hierzulande deshalb auch besonders viele Menschen. Entgehen kann den Immobilienpreisen niemand, denn auch wer sich angesichts der niedrigen Zinsen überlegt einfach in die eigenen vier Wände zu investieren, der muss dafür deutlich mehr bezahlen, als noch vor der Finanz- und Wirtschaftskriese. Die Mittelschicht kann sich trotz der anhaltenden Niedrigzinsen kaum noch Eigentum leisten. Zumindest nicht in den Metropolen, die allesamt den höchsten Preisanstieg zu verzeichnen haben.

Drei Faktoren für Preisanstieg und Immobilienblase

Für die enorme Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt sind drei Faktoren verantwortlich: Zum einen die sehr niedrigen Zinsen, die eine Folge der bereits angesprochenen Finanz- und Wirtschaftskrise sind, die 2007 mit einer Immobilienkrise in den Vereinigten Staaten begann. Außerdem stieg die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Einerseits, weil Deutschland seit 2012 mehrere Millionen Einwohner hinzugewonnen hat, darunter auch Flüchtlinge. Andererseits, weil immer mehr Menschen vom Land in die Stadt ziehen. Deshalb haben sich die Mieten in den Großstädten auch so dynamisch entwickelt. Und zu guter Letzt spielt auch die ausgezeichnete Konjunktur eine Rolle, die für Liquidität sorgt. Alle drei Punkte aktivieren wiederum die Investoren, die Rendite erwirtschaften wollen.

All das ist der Stoff, aus dem eine Immobilienblase entsteht. Die ist also längst vorhanden und bläst sich weiter auf. Das Ganze geht nur so lange gut, wie es Leute gibt, die finanziell in der Lage und zugleich bereit sind, die immer weiter steigenden Preise zu bezahlen. Experten gehen davon aus, dass die Blase spätestens dann platzt, wenn die Zinsen wieder steigen. Und das dürfte nicht mehr allzu lange dauern, auch wenn die Europäische Zentralbank bisher noch bei ihrem Leitzins von 0,0 Prozent bleibt. Wie in den USA könnte es dann schlimmstenfalls wieder zu einer Finanz- und später auch zu einer Wirtschaftskrise kommen.

Zusätzlich zu den Immobilienpreisen steigen nun auch die Zinsen

„Wir beobachten bereits, dass die positiven Zinssignale aus Übersee auch in Deutschland Folgen haben. Obwohl die EZB vorerst bei der Null-Zins-Politik bleibt, sind Ende des vergangenen Jahres die ersten Bauzinsen um 0,10 bis 0,25 Prozentpunkte gestiegen“, erklärt der Finanzexperte und Gründer von www.sofortkredite-24.com. Angesichts der steigenden Zinsen, die auch in Deutschland nur noch eine Frage der Zeit sind, geraten erste Privatpersonen in Panik. Die Mieten zu hoch, Kaufpreise überteuert, Handwerker ausgebucht und jetzt auch noch steigende Zinsen. Doch der Experte beruhigt: „Ja, es gibt einen ganz leichten Aufwärtstrend, aber was die Kredite angelangt, befindet sich der Zinssatz nach wie vor, vor einem extrem niedrigen Niveau, das auch noch einige Zeit anhalten wird.“ In der Tat lag der Zinssatz vor der Finanz- und Wirtschaftskrise bei fünf bis sogar acht Prozent.

Eine Immobilienblase könnte nur dann verhindert werden, wenn die Menschen eine Selbstregulierung zulassen würden. Wenn die Mieten in den Metropolen, Ballungszentren und Zuzugsgebieten steigen, dann drängen die Menschen, die sich das nicht mehr leisten können, normalerweise in die Außenbezirke, wo es günstiger ist. Aber auch die sind heute längst überteuert. Es müsste also eine Abwanderung in ländliche Regionen mit Leerständen und günstigen Preisen geben. Diese würden durch den Zuzug und die damit verbundenen Investitionen attraktiver werden und der gesamte deutsche Wohnungsmarkt würde sich verbessern.

Immobilienpreise steigen nun auch in der Fläche

Allerdings sind die Preise auch in wirtschaftlich starken und attraktiven Landregionen mittlerweile verhältnismäßig hoch. In die Landstriche, die wirklich Zuzug benötigen, will hingegen niemand ziehen, weil es dort an Infrastruktur fehlt. Denn damit sich die Blase in der Fläche abbauen kann, müssen auch die Unternehmen mitspielen und Arbeitsplätze außerhalb der Großstädte anbieten.

Während Experten für 2018 zumindest eine Abnahme des Preisanstiegs in vielen deutschen Metropolen wie Berlin prognostizieren und es dort zu Entspannung kommen könnte, auch weil immer mehr Bauprojekte fertig werden, warnt die Bundesbank. „Der Preisanstieg nimmt auch in der Fläche zu“, sagt Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch. Diese Aussage wiederrum nährt die Angst vor einer Blase. Denn hier haben viele Familien gebaut, die das Eigenheim über einen Kredit finanzieren.

Aber auch Investoren finanzieren ihre Immobilieninvestments über Kredite. Platzt die Blase und sinken die heute zum Teil überteuerten Mieten auf ein realistisches Niveau, reichen die Mieteinnahmen nicht mehr aus, um die monatlichen Tilgungsraten zu begleichen. Eine Krise droht.

Fakt ist: Wir befinden uns bereits mitten in einer Blase. Und auch wenn sich die Lage in manchen Regionen entspannen könnte, wird sie sich wo anders zuspitzen. Die Blase wird platzen, nur kann niemand seriös sagen wann. Je eher aber, desto besser.

Bildquelle: TheaDesign – 636007370 / Shutterstock.com