Ferienhaus: Verkauf, Finanztipps, Steuern


Seit den 1950er Jahren haben sich Ferienimmobilien in Deutschland – als Zweitwohnsitz oder Renditeobjekte – etabliert. Gestern wie heute sind die bevorzugten Standorte für einen Ferienimmobilienkauf die Küsten und Inseln, sowie die Alpenregion. Auf den Nordseeinseln wie Juist (48 %), Langeoog (46%) und Föhr/Amrum (41%) ist der Anteil Ferienimmobilien sehr hoch.

Ferienhaus am Strand

Es existiert eine anhaltend hohe Nachfrage nach Urlaubsresidenzen – vor allem im deutschen Ostseeraum, wie z.B. Fehmarn. Wer mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie jetzt zu verkaufen, sollte dieses Anliegen in den besten Händen wissen. Viele Faktoren spielen mit rein, ob Sie bei einem Immobilienverkauf vom generellen Branchenhoch und der dynamischen Marktentwicklung profitieren. Die zurzeit erhöhte Neubautätigkeit die in diesem Segment wird den Wert von älteren Baujahren sinken lassen.

Vorteile Ferienhaus Vermietung

Für viele Kaufinteressenten ist es wichtig, dass die Immobilie sich sowohl zur Eigennutzung sowie zur Vermietung eignet. Für die Vermietung sind folgende Punkte wichtig: eine erstklassige Lage mit guter Infrastruktur, eine komfortable Ausstattung sowie eine stabile Urlaubernachfrage. Ein weiteres Argument ist die durchschnittliche Vermietbarkeit. Bei Sylt sind es pro Jahr 211 Tage, auf Rügen 188 Tage, in der Lübecker Bucht 152 Tage. Für die Rentabilität einer Ferienimmobilie gibt es eine Faustformel: mit 120 vermieteten Tagen pro Jahr sollte sich die Immobilie finanziell selbst tragen. Diese und weitere Faktoren sollten Eigentümer die einen Verkauf anstreben berücksichtigen.

Ferienhausverkauf und Steuern

Ferien- oder Zweitwohnungen lassen sich dann jederzeit steuerfrei verkaufen, wenn man sie nicht untervermietet, sondern nur selbst bewohnt hat. Ausschließlich selbstgenutzte Ferienimmobilien unterliegen keiner Spekulationssteuer. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen gilt eine Zehn-Jahres-Frist, um die Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Ausnahme von der Regel: das Feriendomizil wird im Jahr des Verkaufs und den beiden davor ausschließlich selbst genutzt – hier entfällt die Spekulationsfrist.

Beim Verkauf mehrerer Objekte innerhalb kurzer Zeit fragt sich der deutsche Fiskus, ob es sich dabei um einen gewerblichen Handel oder eine private Vermögensverwaltung geht. Die private Vermögensverwaltung zielt auf langfristige Miet- und Pachteinnahmen ab. Daher gilt auch hier die Immobilienhaltedauer von zehn Jahren als sichere Strategie, dass der Fiskus in dem Immobilienverkauf eine Handlung im Sinne der privaten Vermögensverwaltung sieht und die Einnahmen steuerfrei sind. Ferner gibt es die Drei-Objekt-Grenze, wonach bei einer Veräußerung von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren ein gewerblicher Handel vorliegt. Unter gewerblichen Grundstückshandel fallen: häufige Immobilienkäufe und Immobilienverkäufe des Eigentümers, ein kurzer Zeitraum zwischen Errichtung einer Immobilie und ihrem Verkauf, die Absicht ein Grundstück nach dem Erwerb bald zu veräußern. Um keine private Vermögensverwaltung handelt es sich immer dann, wenn eine Eigentumsdauer von mehr als zehn Jahren vorliegt oder aber auch durch private Umstände der Eigentümer zum Verkauf gezwungen ist.

Verkauf von Ferienhäusern im Ausland

Wer seine Ferienimmobilien im Ausland verkaufen möchte, der sollte einige Spielregeln beachten. Viele in Deutschland wohnhafte Eigentümer von Ferienimmobilien in Spanien wollen sich von der Immobilie trennen. Nach Art. 13 Abs. 1 DBA-Spanien können Gewinne, die eine in Deutschland ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens nach Art . 5 erzielt, das in Spanien liegt, in Spanien besteuert werden und der Gewinnsteuersatz für alle Nichtresidenten liegt bei 21 %. Diese muss immer dann abgeführt werden, wenn der Rückbehalt vom Kaufpreis (3 %) die spanische Gewinnbesteuerung nicht deckt. Erzielte Veräußerungsgewinne von in Spanien gelegenen Ferienimmobilen durch ihre in Deutschland wohnhaften ehemaligen Eigentümer unterliegen unter den Voraussetzungen des § 23 EStG auch der deutschen Einkommensteuer. Ist eine Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt, unterliegt der Gewinn auch der deutschen Einkommensteuer.

Wird eine Ferienwohnung innerhalb von zehn Jahren umsatzsteuerfrei verkauft, droht eine teure Vorsteuerberichtigung, bei der ein Teil der früher erstatteten Vorsteuer ans Finanzamt zurückgezahlt werden muss. Der Rettungsanker kann ein aktuelles Finanzgerichtsurteil sein, demnach kann es sich beim Verkauf einer einzelnen Ferienwohnung um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen gem. § 1 Abs. 1a UStG handeln. Eine Geschäftsveräußerung ist nicht versteuerbar und löst beim Verkäufer keine für ihn nachteilige Vorsteuerberichtigung aus. (FG Berlin-Brandenburg vom 25.10.2012, 5 K 5319/11; Az. der Revision V R 10/13)


Das Steuergesetz unterliegt ständigen Veränderungen durch die Politik und Rechtsprechung. Bitte wenden Sie sich in jedem Fall an Ihren Steuerberater.

 

Lesetipps:

https://www.steuertipps.de/haus-wohnung-vermieten/immobilien-kaufen-verkaufen/verkauf-einer-vermieteten-ferienwohnung-als-geschaeftsveraeusserung

https://www.haufe.de/steuern/kanzlei-co/veraeusserungsgewinn-aus-dem-verkauf-eines-ferienhauses-in-spanien_170_272308.html

Gastartikel

Dieser Artikel wurde uns vom neuen online Immobilienmakler Maklaro zur Verfügung gestellt. Maklaro bietet in einem umfangreichen Ratgeber viele hilfreiche Tipps und Tricks run ums Thema Immobilienverkauf.