Hauskauf: Bausparvertrag oder Hypothekendarlehen?


Wer sich heute dazu entschließt, ein Haus zu kaufen, kann den Kaufpreis in der Regel nicht aus vorhandenen Rücklagen bezahlen. Deswegen muss ein stimmiges Finanzkonzept aufgestellt werden, das die Finanzierung der Traumimmobilie ermöglicht. Eine Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen bietet die Bausparfinanzierung.

Hauskauf

Abbildung 1: Den Traum vom Eigenheim haben viele. Doch nur wenige können sich diesen auch finanziell erfüllen.

Bausparfinanzierung vs. Hypothekendarlehen. Darin unterscheiden sich die Modelle

Das Hypothekendarlehen ist per Definition ein Darlehen, bei dem ein Eintrag im Grundbuch erfolgt, der die Kreditaufnahme entsprechend absichert. Die Konditionen für Hypothekendarlehen orientieren sich zum einen an der Dauer der Zinsbindung, zum anderen am sogenannten Beleihungsauslauf, der Quote von Beleihungswert und Darlehenshöhe. Im Groben unterscheiden die Banken zwischen Beleihungsausläufen von 40%, 60%, 80% und mehr als 80 Prozent. Der Kreditnehmer zahlt für die Dauer der Zinsbindung eine Annuität, eine feste Rate. Diese setzt sich aus dem Zinssatz und der Tilgung zusammen. Die Zinsbindung kann über eine Dauer von 5, 10, 15 oder mehr Jahre festgeschrieben werden. Grundsätzlich gilt, je niedriger der Zinssatz, um so länger sollte der Zinssatz festgeschrieben sein.

Der Bausparvertrag ist ein wenig anders aufgebaut. Wir unterscheiden hier zum Zeitpunkt des Erwerbs zwischen zwei Optionen:

  1. Der Immobilienerwerber verfügt zum Zeitpunkt des Kaufs bereits über einen Bausparvertrag, der zumindest einen Teil des Kaufpreises abdeckt.
  2. Der Immobilienerwerber besitzt noch keinen Bausparvertrag und muss diesen  von Beginn an neu besparen.

In beiden Fällen steht jedoch noch nicht genügend Geld zur Verfügung, um den Kaufpreis zu bezahlen. Die Bausparkasse gewährt in diesem Fall eine Zwischenfinanzierung. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, für das der Erwerber nur den Zinssatz bezahlt, keine Tilgung. Parallel dazu bespart er den bereits vorhandenen oder neuen Bausparvertrag, bis das vereinbarte Guthaben erreicht ist und der Bausparvertrag in die sogenannte Zuteilung kommt.

Eine Bausparfinanzierung besteht aus zwei Teilen: Zum einen aus dem selbst angesparten Guthaben für den Bausparvertrag, zum anderen aus dem Bauspardarlehen. Das Guthaben wiederum ergibt sich aus der vereinbarten Bausparsumme, welche der Darlehenshöhe derZwischenfinanzierung  entspricht. Das anzusparende Guthaben beträgt je nach Tarif zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme. Die Ansparphase  und damit die Dauer der Zwischenfinanzierung hängt von der monatlichen Sparrate, dem Guthabenzins und möglichen Sonderzahlungen (Sondersparen) in den Bausparvertrag ab.

Mit dem zuteilungsreifen Bausparvertrag wird das tilgungsfreie Darlehen abgelöst. In der Folge führt der Käufer das Darlehen zurück. Allerdings orientiert sich die Dauer des eigentlichen Bauspardarlehens einerseits an der je  nach Tarif bedingten Mindesttilgung, auf der anderen Seite an individuellen Vereinbarungen mit der Bausparkasse. Die Darlehen können in der Summe bis zu 35 Jahre Laufzeit betragen, und damit für diese Dauer dem Erwerber Zinssicherheit bieten.

Bauspardarlehen dürfen nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Diese sind im Gesetz über Bausparkassen genau erläutert. Eine Bausparfinanzierung kann gemäß § 7 Bausparkassengesetz bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes ausmachen. Analog zu einem Hypothekendarlehen erfolgt ebenfalls eine Grundschuldbestellung. Es gibt allerdings eine Ausnahme: Bei Bausparverträgen bis zu einer Höhe von 10.000 Euro, beispielsweise für Sanierungen, verzichten die Institute auf die Grundschuldbestellung.

Bausparfinanzierung Video

Das folgende Video fasst das Prinzip der Bausparfinanzierung noch einmal zusammen:

 

Aktuelle Zinslage macht Bausparvertrag (auf den ersten Blick) uninteressant

Mit Zinssätzen zwischen 0,6 Prozent und 2,92 Prozent locken einige Kreditinstitute ihre Kunden zum Bankgespräch. Bausparverträge mit Darlehenszinsen für das reine Bauspardarlehen in Höhe von beispielsweise 2,8 Prozent liegen in diesem Fall auf den ersten Blick hinter den Konditionen eines Hyothekendarlehens. Eine Zinsgarantie von 25 Jahren oder mehr bietet jedoch größtmögliche Sicherheit. Der Zinssatz für die Zwischenfinanzierung muss getrennt betrachtet werden. Die eventuell höheren Zinsen nachteilig zu sehen täuscht jedoch, wenn man sich die Details einer Bausparfinanzierung näher betrachtet. Eine Berechtigung haben Bausparverträge auch in Zeiten von niedrigen Darlehenszinsen, denn: Niemand weiß, wie lange der Zinssatz noch auf dem historisch niedrigen Niveau verharrt. Im Gegensatz zu Annuitätendarlehen mit begrenzten Zinsfestschreibungen gibt es bei einer Bausparfinanzierung keine Zinsbindung. Die Konditionen stehen von Beginn an für die gesamte Dauer bis zur Rückführung der lezten Rate fest. Bausparverträge kommen zum einen in einer Hochzinsphase als zinsgünstige Alternative zu Hypothekendarlehen infrage, zum anderen

  • wenn der Bausparvertrag als sichere Form der Geldanlage genutzt werden soll,
  • wenn der Erwerber die Sicherheitsvariante bevorzugt und die Zinsen über die gesamte Laufzeit festschreiben möchte,
  • wenn ein Immobilienerwerb in unbestimmter Zukunft liegt,
  • wenn in der Ansparphase attraktive Zinsen geboten werden,
  • wenn Zinsen auf Immobiliendarlehen drastisch ansteigen.

Zuteilung und Auszahlung des Bausparvertrags

Die Zuteilung des Bauspardarlehens ist die einzige Variable bei dieser Finanzierungsform. Der Vertrag kommt in die Zuteilungsphase, wenn zum einen das Guthaben im Vertrag und zum anderen die Bewertungsziffer erreicht ist. Diese Ziffer bildet sich aus mehrern Faktoren, unter anderem:


  • Anspardauer
  • Höhe der Bausparsumme
  • Monatliche Rate

Die Zuteilungsreife eines Bausparvertrages wird alle drei Monate überprüft. Abhängig von den vorhandenen Mitteln bei der Bausparkasse, die für Darlehen zur Verfügung stehen, werden die Darlehen in Reihenfolge des Erreichens der Bewertungsziffer ausgezahlt. Es kann also passieren, dass ein zuteilungsreifer Bausparvertrag noch eine Warteschleife von einigen Monaten durchlaufen muss, bis die Zwischenfinanzierung abgelöst werden kann.  

Staatliche Förderung

Bausparen ermöglicht drei Optionen, den Staat an der Baufinanzierung zu beteiligen.

  • Im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen, wenn der Arbeitnehmer Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage hat.
  • Über die Wohnungsbauprämie, sofern bestimmte Einkommensgrößen nicht überschritten werden.
  • Wohnriester gewinnt zunehmend an Beliebtheit und bietet die umfassendeste Förderung für Immobilienkäufer. Neben den 154 Euro für den direkt Zulagenberechtigten stehen auch dem  nichtberufstätigen Ehepartner 154 Euro Förderung zu. Für jedes nach dem 31.12.2007 geborene Kind erhalten die Eltern 300 Euro Förderung im Jahr, für ältere Kinder 185 Euro.

Die Rahmenbedingungen bei der Bausparfinanzierung

Bei einem Hypothekendarlehen liegen die Fakten auf dem Tisch. Der Kreditnehmer zeichnet das Darlehen mit der vereinbarten Zinsbindung. Es fallen keine Provisionen an. Möchte er das Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung ablösen, stellt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Eine außerordentliche kostenfreie Kündigung ist nur für Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren zum Ablauf des zehnten Jahres möglich. Einige Institute räumen jedoch eine jährliche Sondertilgung bis zu einer Höhe von zehn Prozent der Restschuld ein.

Für Bausparverträge, das  Herz der Bausparfinanzierung, fällt bei Abschluss eine Gebühr in Höhe zwischen 1% und 1,6% auf die Bausparsumme an. Für die Zwischenfinanzierung und das spätere Bauspardarlehen werden keine Kosten berechnet, lediglich die Kontoführungsgebühr für das Bausparkonto.

Im Gegensatz zu einem klassischen Hypothekendarlehen kann ein Bauspardarlehen jederzeit teilweise oder in voller Höhe ohne Vorfälligkeitsentschädigung getilgt werden. Durch außerordentliche Zuzahlungen kann der Erwerber den Bausparvertrag schneller besparen und die Zuteilungsreife schneller herbeiführen. Dies spart Zinsen für die Zwischenfinanzierung und verkürzt die gesamte Finanzierungsdauer.

Bausparkassen bieten unterschiedliche Tarife an, die sich sowhl in den Guthabenzinsen als auch in den Darlehenszinsen unterscheiden. Grundsätzlich gilt, je höher der Guthabenzins ausfällt, um so höher ist in der Finanzierungsphase der Darlehenszins. Mit der  unterschiedlichen Tarifierung wenden sich die Anbieter an die drei Zielgruppen

  • Geldanleger ohne Finanzierungsabsicht
  • Unentschlossene, die vielleicht einmal finanzieren möchten
  • Erwerber

Tatsache ist, dass eine Bausparfinanzierung nicht mit einem klassischen Hypothekendarlehen verglichen werden kann. Ein für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschriebener Zinssatz ist bei einem Hypothekendarlehen eher ungewöhnlich. Gleiches gilt für die jederzeitige kostenlose Rückzahlung.

Bausparen als Geldanlage

Gewinner sind im Übrigen diejenigen, die Altverträge haben, in denen noch Bonusleistungen vereinbart wurden, die ausbezahlt werden, wenn der Bausparer auf das Darlehen verzichtet. Einige Bausparkassen erstatten in diesem Fall auch die Abschlussgebühr zurück. Doch auch diejenigen, die sich heute gezielt nach profitablen Sparplänen umsehen, haben gute Chancen, Angebote mit einem attraktiven Guthabenszins finden und davon zu profitieren.

Bleibt noch die Frage nach den Sicherheiten, denn wenn es um das Ersparte geht, ist die Frage danach, wie sicher das Geld in der Bausparkasse verwahrt ist, aus Verbrauchersicht auch durchaus berechtigt. Aktuell bestehen 30 Millionen Bausparverträge mit einer Gesamtsumme von 870 Milliarden Euro. Und die erlösende Nachricht mit Blick auf die Sicherheitsfrage lautet: Die Einlagen sind geschützt. Nur die Absicherung variiert je nach Bausparkasse. So gibt es Modelle bei denen der zugehörige Bankenverband im Zweifelsfall für die Rückzahlung aufkommt oder ein sogenannter Einlagensicherungsfonds das Angesparte der Privatpersonen schützt.

Bausparkassen lösen sich von Altverträgen ohne Darlehensintention

Zur Zeit sind mehrere Verfahren gegen Bausparkassen anhängig. Diese hatten Kunden mit Altverträgen, die zwar einen Darlehensanspruch hatten, diese aber nicht in Anspruch nahmen, gekündigt. Bereits erfolgte Urteile bieten keine einheitliche Rechtssprechung.  Die Kündigung ist zwar aus Sicht der Bausparkassen insofern verständlich, weil ihnen die Altverträge mit den für Verbraucher günstigen Zinsen finanzielle Sorgen bereiten, aber meist rechtlich nicht haltbar. „Bis vor kurzem waren lediglich Bausparer betroffen, die die Bausparsumme vollständig angespart haben. Teilweise wurde diesen sogar aktiv angeraten, Sondersparleistungen vorzunehmen, ohne sie darauf hinzuweisen, dass dies ein Kündigungsrecht der Bausparkasse bewirken könnte“, so wird ein Fall auf diesem Anwaltsportal beschrieben.